Tại buổi tọa đàm “Bảo lãnh BĐS - Liệu có rủi ro” do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức mới đây, ông Đoàn Thái Sơn - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tháng 6/2015, Thông tư thay thế Thông tư số 28/2012/TT-NHNN sẽ được NHNN ban hành để hướng dẫn Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS. Trong đó, điểm nổi bật của Thông tư mới là công bố danh sách ngân hàng (NH) thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh dự án BĐS.
Phóng viên Báo Xây dựng cũng ghi nhanh ý kiến, quan điểm của đại diện NHNN trả lời về các vấn đề độc giả, người dân và doanh nghiệp quan tâm đến nội dung buổi tọa đàm.
PV: Theo Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS, kể từ ngày 01/7/2015, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Đây là quy định được người dân và doanh nghiệp rất quan tâm. Vậy tại sao đến thời điểm hiện nay vẫn chưa có nghị định, thông tư nào hướng dẫn việc thực hiện luật?
Ông Đoàn Thái Sơn: Về bản chất, bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức bảo lãnh NH. Hiện tại, hoạt động bảo lãnh này đang được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 28/2012/TT-NHNN ngày 03/10/2012 quy định về bảo lãnh NH. Như vậy, việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện.
Hiện tại, NHNN đã xây dựng và đang hoàn thiện lần cuối dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28. Để hướng dẫn rõ hơn nội dung quy định về bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo Thông tư đã bổ sung thêm một số hướng dẫn về hoạt động này.
Dự kiến dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 28 sẽ được NHNN ban hành trong tháng 6/2015.
PV: Ông có thể giải thích rõ hơn về trách nhiệm của các NH khi tham gia bảo lãnh được quy định cụ thể như thế nào? Người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được hưởng quyền lợi gì từ sự bảo lãnh của NH thưa ông?
Ông Đoàn Thái Sơn: Việc Luật Kinh doanh BĐS quy định bắt buộc phải có bảo lãnh NH khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, thuê mua nhà ở.
Về trách nhiệm của NH bảo lãnh, khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo thỏa thuận, thì người mua nhà, thuê mua nhà có quyền yêu cầu NH bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư, cụ thể là hoàn trả tiền mua, thuê mua nhà mà khách hàng đã trả cho chủ đầu tư. Như vậy, người mua nhà ở có bảo lãnh sẽ không phải chịu rủi ro do chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận về bàn giao nhà.
PV: Để bảo lãnh cho một dự án thì NH phải kiểm soát được tiến độ, dòng tiền hay năng lực quản lý dự án, năng lực tài chính... của chủ đầu tư. Điều này có khả thi không khi trong thực tế việc thẩm định các yếu tố này gặp rất nhiều khó khăn ngay cả đối với các cơ quan chức năng?
Ông Đoàn Thái Sơn: Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là loại bảo lãnh có mức độ rủi ro khá cao. Về bản chất, đây là việc NH thương mại bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà đúng tiến độ. Trong khi đó, tiến độ bàn giao phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoài sự kiểm soát như: Khả năng tài chính của chủ đầu tư, việc tổ chức thi công của nhà thầu, giám sát công trình... Thực tế cho thấy, còn nhiều dự án chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ.
Để quản lý rủi ro này, các NH thương mại tham gia bảo lãnh phải thẩm định rất kỹ chủ đầu tư, tính khả thi của dự án đầu tư, nhà thầu... và có thể phải tính đến biện pháp quản lý việc sử dụng tiền mua nhà do khách hàng trả cho chủ đầu tư, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư khi NH phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Thông thường, việc bảo lãnh này sẽ khả thi hơn đối với các dự án do chính NH thương mại cấp tín dụng cho chủ đầu tư để thực hiện.
Ngoài ra, khó khăn đối với các NH còn do những vấn đề như giá trị bảo lãnh đối với các dự án BĐS là rất lớn, trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh cùng là một thì có thể dẫn đến vượt giới hạn cấp tín dụng của một NH đối với một khách hàng.
Trường hợp NH cho vay vốn và NH thực hiện bảo lãnh độc lập với nhau thì việc kiểm soát tiến độ thực hiện dự án của NH bảo lãnh sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
Như vậy, đối với hoạt động bảo lãnh này, mức độ khả thi đến đâu là phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng chủ đầu tư, hiệu quả của từng dự án, cũng như khả năng cung ứng tài chính của từng NH.
PV: Hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau về mức phí bảo lãnh. Theo hướng dẫn của NHNN, mức phí bảo lãnh BĐS sẽ được tính như thế nào? Nhiều ý kiến cho rằng NHNN nên ấn định mức phí bảo lãnh (có thể từ 0,5 - 1%) mà không nên để cho các bên tự thỏa thuận vì rất dễ dẫn đến tình trạng dễ ăn, khó bỏ khi NH chỉ chọn bảo lãnh cho các dự án an toàn còn đối với các dự án khó thẩm định thì đòi phí bảo lãnh cao?
Ông Đoàn Thái Sơn: Theo quy định hiện nay, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận.
NHNN cho rằng, việc xác định mức phí này do các bên thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, mức độ cạnh tranh trên thị trường....
Hiện nay, mức phí bảo lãnh nói chung các NH đang áp dụng dao động từ 0,5 - 3%/năm tùy thuộc vào thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng đối với từng khách hàng. Mỗi loại hình bảo lãnh có độ rủi ro khác nhau thì mức phí bảo lãnh cũng khác nhau.
Đối với những dự án khả thi, chủ đầu tư được đánh giá có độ tín nhiệm cao thì mức phí bảo lãnh thấp hơn so với những dự án được NH đánh giá, thẩm định có độ rủi ro cao hơn.
