Lấy chợ Bến Thành (quận 1, TP HCM) làm tâm, trong bán kính 3-15km, quỹ đất rẻ hiếm dần, đẩy giá đất vùng ven lên cao.

Quan sát thị trường bất động sản Sài Gòn hơn một thập niên qua, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát, Nguyễn Mạc Hoài Nam đánh giá năm 2017 là cột mốc đặc biệt của thị trường địa ốc vì có nhiều cơn sốt đất vùng ven nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

11 tháng qua, từ Bình Chánh, Bình Tân, Tân Phú, Nhà Bè đến Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn đều đã ghi nhận những đợt tăng giá đất ở biên độ lớn. Đỉnh điểm là cơn sốt đất diễn ra cuối quý I đầu quý II/2017 và trong những tháng cuối năm, tình trạng giá đất vùng ven leo thang bắt đầu quay trở lại.

Theo ông Nam, có nhiều lý do dẫn đến việc giá đất vùng ven không ngừng leo thang nhưng có thể tóm tắt thành 5 nhóm nguyên nhân chính.

Thứ nhất: Lấy chợ Bến Thành (quận 1, TP HCM) làm tâm, trong bán kính 3-15km, quỹ đất rẻ hiếm dần. Điều này thúc đẩy làn sóng gom đất vùng ven tìm giá đất rẻ hơn, kỳ vọng tăng giá về sau ngày càng trở nên mạnh mẽ. Hiện các dự án đất nền hoặc nhà phố trong các dự án số lượng không nhiều nên cũng dẫn đến tình trạng tăng giá. Đất phân lô bị hạn chế việc tách thửa càng khiến cho giá đất vùng ven leo thang nhanh hơn.

Đất tại xã Phong Phú tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Ảnh chụp từ video của môi giới

Thứ hai: Hệ thống giao thông kết nối các khu trung tâm với các vùng ven đã được cải thiện đáng kể, giao thông đã thuận tiện hơn và ngày càng được cải thiện. Khi quãng đường xa không còn là rào cản tâm lý thì vùng ven với giá đất mềm hơn những vị trí gần trung tâm trở thành điểm sáng của thị trường.

Thứ ba: Tâm lý sở hữu bất động sản liền thổ trong dân quá mạnh mẽ. Tập quán lâu đời của người Việt là dù giàu hay nghèo, túi rủng rỉnh hay hầu bao hạn hẹp đều thích mua đất để dành dù cho mảnh đất đó nằm ở tận khu vực xa xôi. Điều này làm gia tăng nhu cầu săn đất vùng ven, cộng thêm giá nhà đất trong nội đô TP HCM trong năm qua cũng tăng vọt khiến giá đất của vùng ven cũng lấy đà tăng kiểu "té nước theo mưa".

Thứ tư: Các chủ đầu tư lớn và những tập đoàn tầm cỡ đang tiến dần ra vùng ven để phát triển những dự án quy mô khu đô thị. Chính những đợt tiến quân rầm rộ của các đại gia này đã làm các dự án nhà đất vùng ven nhảy múa liên tục. Chiến lược marketing hùng hậu, dài hơi cùng nhiều kỹ thuật tinh vi trong đồ họa, thiết kế có thể biến những khu đất vùng ven từ hình ảnh đơn điệu thành hiện đại, văn minh chính là kỹ thuật đẩy giá đất tại dự án tăng vọt. Các khu vực lân cận cũng tăng lên theo giá đất tại dự án của chủ đầu tư, kéo mặt bằng giá khắp vùng ven đội lên cao.

Thứ năm: Nhà đầu tư và giới đầu cơ bất động sản đang đa dạng hóa loại hình đầu tư, trước đây chủ yếu vào chung cư, nay chuyển sang nhà gắn liền với đất càng làm tăng thêm lực cầu trên thị trường. Khi nhu cầu mua đất ngày càng lớn, thị trường đi theo quỹ đạo nước chảy về chỗ trũng, vùng ven còn nhiều đất nên sẽ bị săn lùng nhiều hơn. Cung ít cầu nhiều đã đẩy giá lên cao.

Vùng ven từ chỗ không ai quan tâm nay đột ngột được lăng xê với khách hàng vây quanh khó tránh khỏi viễn cảnh sốt ảo.

Theo ông Nam, mặc dù giá đất vùng ven không ngừng leo thang nhưng tốc độ tăng giá quá nhanh, có nhiều nơi giá đất bị đẩy lên ngưỡng vượt xa kỳ vọng là điều không có lợi cho thị trường địa ốc. Bởi lẽ, điều này tích tụ lâu ngày sẽ hình thành nên những mặt bằng giá cao không tưởng, khó điều chỉnh về giá trị thật, tạo nên nhiều tầng lớp giá ảo, tiềm ẩn bong bóng bất động sản.

Chuyên gia này khuyên nhà đầu tư cần thận trọng khi giao dịch đất vùng ven, đặc biệt không dùng đòn bẩy tài chính khi mua đất vùng ven. Bởi lẽ theo quy luật thị trường, kênh đầu tư nào cho lợi nhuận khủng sẽ có tỷ lệ rủi ro lớn.

Vũ Lê