Bùng phát tranh chấp chung cư: Chìa khóa nằm ở Ban quản trị

Khi Ban quản trị cũng sai

Đầu tiên phải kể đến sự việc xảy ra tại chung cư Bàu Cát 2 khi nhiều cư dân ở lô M đã gửi đơn tố cáo BQT (bà Lâm Quỳnh Hoa làm trưởng ban) có nhiều sai phạm trong quản lý, vận hành chung cư cũng như thu chi tài chính.

Thậm chí, cư dân ở đây đã đồng loạt phản ứng, đề nghị quận Tân Bình thu hồi quyết định công nhận BQT. Mặc dù, theo lãnh đạo UBND phường 10, số cư dân tham gia bầu chọn các thành viên BQT ở chung cư trên đủ số lượng theo quy định. Kể từ đó đến nay vụ việc tranh chấp trên cứ kéo dài chưa có hướng ra.

Tiếp đó là, tại chung cư 584 Phú Thọ Hòa do CTCP Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 làm chủ đầu tư (CĐT) cũng âm ỉ mâu thuẫn giữa CĐT và cư dân về phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Tại đây đã nhiều lần xảy ra xô xát, thậm chí có lần dẫn đến đổ máu. Đầu tháng 9 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM đã phải chủ trì cuộc họp giữa các bên để giải quyết những tranh chấp xảy ra trong nhiều năm tại chung cư 584 Phú Thọ Hòa (phường Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú).Tại đây, có một số cư dân đã đứng lên tố cáo BQT lộng quyền và không thông qua ý kiến của tất cả cư dân.

Cũng liên quan đến vấn đề này, giữa tháng 5/2014, một số hộ dân ở chung cư Lê Thành cũng tố cáo Công ty Lê Thành đã làm không đúng trách nhiệm của mình như: thu tiền giữ xe cao, cũng như chưa công khai minh bạch về khoản phí bảo trì chung cư, khi hơn 12 tỉ đồng tiền thuộc quỹ bảo trì của chung cư Lê Thành chưa biết đi về đâu(?). Bức xúc trước những cáo buộc trên, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc của Công ty Lê Thành đã tổ chức họp dân và trả lời cụ thể về phí bảo trì chung cư 2%, sau khi có BQT chung cư hợp pháp, Lê Thành sẽ bàn giao lại cho họ.

Trao đổi với CafeLand, ông Nghĩa khẳng định: “Công ty chỉ làm theo quy định của pháp luật”. Cũng theo ông Nghĩa, từ ngày ông trả lời như thế, các hộ dân đều đã đồng tình với ý kiến trên và đợi đến ngày bầu ra một BQT chính thức.

Chung cư Giai Việt do Quốc Cường Gia Lai (QCGL) làm CĐT cũng xảy ra tình trạng tương tự khi một số hộ dân ở đây đã thành lập một BQT “lâm thời” để yêu cầu QCGL xử lý các vấn đề liên quan đến chất lượng xây dựng, công tác phòng cháy chữa cháy, chất lượng căn hộ, kính cường lực, ống nước… không đúng như trong hợp đồng. Một số hộ dân gặp khúc mắc ở vấn đề phí bảo trì chung cư 2% mà cư dân phải đóng. Để trả lời các cư dân trên, QCGL cũng đã trưng ra các văn bản giám định về chất lượng công trình. Các hạng mục khác như tầng hầm, lối đi cũng đang được công ty này hoàn thành gấp rút ngay trong tháng 10. Riêng về kính cường lực và ống nước, vì lý do kỹ thuật nên công ty đã thay bằng những vật liệu tốt hơn nhưng những cư dân này không chịu?

Nhiều BQT tại các chung cư khác trên địa bàn thành phố cũng mắc không ít tai tiếng về việc lạm quyền và điều hành không minh bạch. Thậm chí, một số BQT còn uy hiếp CĐT bằng cách tung tin đồn thất thiệt… Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến các tranh chấp chung cư kéo dài dai dẳng.

Cần luật định rõ ràng

Theo các chuyên gia , chính việc quy định chưa rõ ràng về chức năng của BQT đã dẫn đến nhiều tranh chấp không mong muốn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, cần có một quy chế quản lý chung cư rõ ràng và bầu ra một BQT chung cư hoạt động hiệu quả, vì tập thể chứ không hoạt động vì những mục đích cá nhân. Luật Nhà ở cũng nên quy định rạch ròi phần sở hữu riêng, sở hữu chung để tránh tranh chấp.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, để có một môi trường chung cư thực sự tốt, không chỉ đòi hỏi cố gắng từ CĐT mà vai trò của một BQT có tài và có tâm cũng vô cùng quan trọng.

Dưới góc độ pháp lý, Phó Chủ tịch Hội luật gia TP.HCM Nguyễn Văn Hậu cho biết, theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Và trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu BQT. Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 cũng quy định, BQT nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư đề cử và bầu. Sau đó, BQT nhà chung cư có trách nhiệm đăng ký với UBND cấp quận để được công nhận. “Với những trường hợp tung tin không đúng sự thật, gây ảnh hưởng đến uy tín và chủ đầu tư sẽ bị xử lý rất nặng. “Bên cạnh việc bị xử phạt hành chính thì tổ chức, cá nhân có hành vi tung tin đồn thất thiệt gây thiệt hại cho doanh nghiệp còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật”, Luật sư Hậu phân tích thêm.

BQT được cư dân bầu ra, là người đại diện cho tiếng nói của cư dân nhưng không làm tròn trách nhiệm đã đành, đôi khi lại còn là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp. Chính điều này, đã làm cho tranh chấp chung cư vẫn luôn tiềm ẩn. Và chừng nào BQT tại một số chung cư vẫn cố ý lạm quyền thì tại đó vẫn sẽ là “cuộc chiến không hồi kết”.