Tại Hội thảo “Công tác quản lý nhà nước về chung cư trên địa bàn TPHCM”, diễn ra ngày 24/7, ông Nguyễn Thanh Hải, trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng) cho biết, đoàn kiểm tra liên ngành TPHCM vừa tiến hành kiểm tra toàn diện 30 chung cư trên địa bàn . Kết quả kiểm tra cho thấy hầu hết các chung cư đều có sai phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng, bảo trì nói chung...

Trong đó đáng lưu ý là 100% chung cư vi phạm an toàn điện và phòng cháy chữa cháy, 19/30 chung cư vi phạm xây dựng; 10/30 chung cư chưa cấp sổ hồng cho cư dân.

Theo kết quả kiểm tra của Sở xây dựng, trong 30 chung cư được kiểm tra, có đến 15 chung cư chưa được chủ đầu tư bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% tổng giá bán chung cư cho ban quản trị. Ngoài ra, có 8 chung cư xảy ra tình trạng tranh chấp quyền sở hữu chung – riêng vì chưa thống nhất cách xác định diện tích căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng, tranh chấp tầng hầm, khu sinh hoạt chung đa năng…

Ngoài ra, có 10 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân, nguyên nhân được xác định, do chủ đầu tư đang trong quá trình nộp hồ sơ, hoặc có chủ đầu tư chưa thể làm giấy chứng nhận vì đang thế chấp tài sản tại ngân hàng.

Cũng theo kết quả của đợt kiểm tra nói trên , có 4 chung cư chưa thành lập ban quản trị do chung cư mới nghiệm thu, hoặc có tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không thành công do không đủ 50% chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ theo quy định.

Đợt kiểm tra cũng phát hiện có 6 chung cư mà ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.

Ngoài các sai phạm tại các chung cư khi cơ quan chức năng tiến hành kiểm tra và phát hiện, tại hội thảo, đại diện các doanh nghiệp bất động sản và doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư còn bày tỏ những lo ngại khi mâu thuẫn, xung đột giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư đang có xu hướng gia tăng.

Phát biểu tại buổi hội thảo, ông Nguyễn Duy Thành – TGĐ Công Ty Cổ Phần Quản Lý Nhà Tòan Cầu – Global Home (Giảng viên môn Quản trị rủi ro trường Doanh Chủ) trình bày nội dung liên quan đến công tác tổ chức Hội nghị nhà chung cư (lần đầu, thường niên và bất thường)

Ông Nguyễn Duy Thành phát biểu tại Hội thảo về Hội nghị nhà chung cư

Góp ý Điều 11, Quyết định 08 /2008/QĐ-BXD của Bộ Xây Dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư: Hội nghị Nhà chung cư.

-         Tại Khoản 1, Điều 11:

“Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.”

Việc tổ chức hội nghị NCC phải có trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng chung cư tham dự,… ở nội dung này gặp một số hạn chế sau

Hiện nay nhiều chủ sở hữu NCC mua căn hộ để kinh doanh cho thuê hoặc để nghỉ dưỡng không ở thường xuyên, đặc biệt là tại các thành phố du lịch như Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng,… việc tổ chức hội nghị NCC phải có trên 50% tổng số chủ sở hữu tham dự gặp nhiều khó khăn và không thành công.

Việc quy định phải có trên 50% tổng số chủ sở hữu căn hộ lại không nêu rõ tính trên đơn vị căn hộ hay tính trên m² sở hữu căn hộ như đã nêu ở Khoản 1 Điều 10 của Quyết định 08/2008.

(Tham gia HNNCC và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội nghị NCC quy định tại khoản 3 điều 11 của quy chế này. Quyền biểu quyết được tính theo đơn vị căn hộ hoặc đơn vị diện tích phần sở hữu riêng của chủ sở hữu (1 căn hộ hoặc 1 m2 diện tích được 1 phiếu biểu quyết)

Thực tế cư dân muốn được biểu quyết bằng số lượng căn hộ và đại diện chính quyền địa phương tham dự hội nghị cũng muốn theo số đông của cư dân, như vậy sẽ gặp khó khăn khi đáp ứng yêu cầu của Khoản 1 Điều 11.

Đề nghị xem xét lại mức tỷ lệ cư dân tham dự hội nghị NCC.

Hội thảo thu hút sự góp ý của 21 quận, huyện tại Tp.HCM

Quy định về tổ chức hội nghị NCC còn một số hạn chế như sau:

Không quy định một cá nhân chỉ được phép làm thành viên BQTcủa một chung cư. Điều này dẫn đến sẽ có trường hợp một số cá nhân tham gia vàoBQT của nhiều chung cư khác nhau, nhằm mục đích cá nhân hoặc không có đủ thời gian giám sát hoạt động của chung cư.

Không cấm việc thành viên BQT hoặc Trưởng/ phó BQT là thành viên của Ban quản lý (có thể làm việc cho Cty quản lý) như vậy công ty quản lý hoặc BQL sẽ gặp khó khăn trong công việc. Điều này được nêu cụ thể tại Khoản 2 Điều 12 về trách nhiệm và quyền hạn của BQT.

Việc bãi miễn thành viên BQT phải thông qua hội nghị NCC và được trên 50% chủ sở hữu căn hộ biểu quyết đồng ý, được xác lập bằng biên bản cuộc họp mới đủ điều kiện theo quy định. Ở nội dung này cũng gặp nhiều bất cập như thành viên BQT, Trưởng/ phó BQT đã bán nhà đi nơi khác hoặc do những vấn đề cá nhân mà tự xin bãi miễn thì phải thông qua hội nghị NCC sẽ gặp nhiều khó khăn.

Ví dụ: Thành viên BQT xin bãi miễn phải tự tổ chức hội nghị NCC (vì thực tế không ai muốn đứng ra tổ chức việc này cho thành viên tự bãi miễn) phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Khoản 3 Điều 11.

Những nội dung quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 11 sẽ gây nhiều khó khăn trong công tác quản lý vận hành NCC như: sửa đổi Quy chế hoạt động BQT, thay đổi mức phụ cấp và chi phí cho BQT, sửa đổi bản nội quy chung cư, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì NCC,…

Chưa quy định về việc thành lập ban điều hành khu phố để hỗ trợ cho cư dân trong các thủ tục hành chính như xác nhận cho con đi học, xác nhận của địa phương,...

Cần quy định có ít nhất hai thành viên BQT phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý vận hành NCC do các cơ sở đào tạo được BXD công nhận với chương trình học tối thiểu 12 tiết.

-         Tại Điều 13 quy định Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng nhà chung cư:

Về trách nhiệm của CĐT trong tổ chức hội nghị NCC lần đầu và công tác bàn giao hồ sơ cũng gặp một số khó khăn sau:

Thiếu chế tài mạnh khi CĐT không hợp tác thực hiện. Điều này đã từng xảy ra ở rất nhiều khu chung cư.

CĐT không bàn giao hồ sơ thẩm duyệt PCCC để BQT mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc. Nếu xảy ra sự cố ai sẽ chịu trách nhiệm.

Điều 13 cũng quy định rõ trách nhiệm của CĐT phải thu kinh phí bảo trì và bàn giao lại cho BQT khi được thành lập. Liên quan đến nội dung này nhiều CĐT thường đẩy trách nhiệm cho BQT phải đi thu.

Về hợp đồng mua bán căn hộ, CĐT thường quy định rõ diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng căn hộ theo hướng có lợi cho CĐT. Tuy nhiên, khi đối chiếu lại giấy phép xây dựng hay biên bản hoàn công công trình thì đã nêu rõ về mục đính sử dụng chung – riêng không giống với hợp đồng mua bán thì cư dân giải quyết vấn đề này như thế nào?

Việc quy định mức đóng góp quỹ bảo trì của CĐT phải theo giá bán cao nhất của căn hộ. Ở nội dung này chưa nêu rõ mức giá bán ở thời điểm nào cho phù hợp.

Việc CĐT giữ lại tầng hầm khai thác bãi xe cũng chưa quy định cụ thể mức đóng phí bảo trì 2% và mức đóng phí quản lý vận hành chung cư.

Liên quan đến năng lực chuyên môn của công ty quản lý ông Thành có những chia sẻ như sau:

1. Cần quy định về vốn pháp định/ vốn điều lệ nhằm đảm bảo trách nhiệm giải quyết những sự cố rủi ro thuộc trách nhiệm của Công ty quản lý. Ở nội dung này luật đã quy định đối với công ty bảo vệ phải có vốn pháp định là 2 tỷ. Trong khi trách nhiệm của Công ty quản lý bao gồm luôn việc quản lý đội ngũ bảo vệ, vệ sinh trong khu chung cư.
2.  
3. Công ty quản lý phải có trách nhiệm lập dự toán kinh phí hoạt động hàng năm cho khu chung cư nhằm giúp BQT và cư dân kiểm soát được nguồn kinh phí hoạt động của chung cư đảm bảo tính an toàn và ổn định. Ở nội dung này nhiều BQT không lường trước về những chi phí phải thực hiện đến khi ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý thì đơn vị quản lý chỉ chịu trách nhiệm trên những nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này sẽ gây khó khăn cho BQT.
4.  
5. Đối với quy định này nhằm tránh những Công ty quản lý không có năng lực tài chính, năng lực chuyên môn tham gia thị trường góp phần làm công tác quản lý vận hành nhà chung cư thêm nhiều bất ổn và nhiều rủi ro.