Mâu thuẫn triền miên

Ngày 14-10, Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh bất đắc dĩ phải ra quyết định thanh tra hoạt động quản lý, vận hành và bảo trì lô M chung cư Bàu Cát 2 (phường 10, quận Tân Bình). Trong 30 ngày, đoàn thanh tra sẽ thanh tra việc nghiệm thu, đưa công trình vào sử dụng; việc quản lý, vận hành, bảo trì nhà chung cư và điều kiện của các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động quản lý, vận hành lô M.

Suốt nhiều năm trước đó, khoảng 240 hộ dân đang sinh sống tại chung cư Bàu Cát đã gửi đơn kiến nghị vượt cấp và hai lần Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Quân yêu cầu Sở Xây dựng sớm thanh tra, làm rõ mâu thuẫn giữa hai bên nhằm giải quyết dứt điểm. Cụ thể, năm 2009, các cư dân chung cư bầu ra Ban quản trị (QT), nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, họ phát hiện ban QT có hàng loạt khoản chi không rõ ràng, chi quà cáp, bồi dưỡng… quá nhiều. Trưởng ban QT còn tự ý rút 500 triệu đồng từ quỹ bảo trì của chung cư để sử dụng sai mục đích. Tháng 1-2013, hội nghị nhà chung cư đã bầu ban QT mới, nhưng cũng không lâu sau, nhiều cư dân lại kiến nghị UBND phường xem xét tư cách và xử lý các vi phạm của ban QT mới vì tự thỏa thuận mức phụ cấp cho các thành viên mà không thông qua hội nghị nhà chung cư, rồi tự ý tăng phí quản lý chung cư…

Tương tự, tại chung cư 4S Riverside Garden (quận Thủ Đức), mặc dù đã bàn giao căn hộ từ năm 2009, nhưng 285 hộ dân ở đây đến nay vẫn chưa thể an cư cũng do “cuộc chiến” giữa ban QT và chủ đầu tư là Công ty Thành Trường Lộc chưa có hồi kết. Theo phản ánh của các cư dân tại đây, tháng 11-2010, cư dân chung cư đã tổ chức hội nghị bầu ban QT nhiệm kỳ 2011 - 2014. Đến tháng 5-2011, UBND quận Thủ Đức có quyết định công nhận kết quả này. Tuy nhiên, từ đó đến nay, ban QT và chủ đầu tư luôn ở thế đối đầu. Trong khi chủ đầu tư không chịu bàn giao quyền vận hành cho ban QT, thì ban QT cũng liên tục đi kiện, tố cáo chủ đầu tư khắp nơi.

Nghiêm trọng hơn, các cuộc “nội chiến” đã xảy ra tại chung cư 584 Phú Thọ Hòa, quận Tân Phú và chung cư Lê Thành, quận Bình Tân.

Tại chung cư 584 Phú Thọ Hòa, suốt từ năm 2008 đến nay, cư dân và chủ đầu tư luôn căng thẳng do tranh chấp tầng hầm giữ xe. Cư dân thì cho rằng, tầng hầm giữ xe thuộc sở hữu riêng của cư dân cho nên yêu cầu Công ty 584 bàn giao cho ban QT chung cư. Công ty 584 lại cho rằng tầng hầm thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nên sẽ tiếp tục quản lý. Cứ dùng dằng như thế, hệ quả là tại chung cư tồn tại hai bãi giữ xe, một do chủ đầu tư quản lý, một do cư dân quản lý. Nhiều vụ ẩu đả xảy ra tại đây cũng vì những lý do nêu trên.

Còn tại chung cư Lê Thành, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân âm ỉ và căng thẳng đến mức sau nhiều năm chung cư này vẫn không bầu được ban QT. Cư dân thì tố chủ đầu tư trì hoãn không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao lưới điện dẫn đến khách hàng phải đóng tiền điện cao hơn quy định trong suốt hai năm; tự ý tăng phí giữ xe từ 60.000 đồng/tháng lên 90.000 đồng/tháng; thiếu minh bạch trong thu chi phí bảo trì và phí dịch vụ quản lý nhà chung cư. Còn chủ đầu tư thì “lý lẽ”: Không bầu được ban QT là do chỉ có 33% số hộ dân tham dự, không đủ số tối thiểu 50% theo quy định. Về tiền điện, công ty phải bù lỗ cho cư dân suốt hai năm chứ cư dân không phải đóng cao hơn; việc tăng phí giữ xe là đúng với quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh về giá thu tiền giữ xe…

Vì sao nên nỗi?

Theo Phó Giám đốc Công an TP Hồ Chí Minh Nguyễn Phi Hùng, trong hơn 1.000 chung cư trên địa bàn thành phố chỉ có 20 chung cư xảy ra tranh chấp, chủ yếu xảy ra ở chung cư thương mại.

Để xử lý tận gốc những vấn đề tranh chấp chung cư, Sở Xây dựng đã lập đoàn kiểm tra, giao Phòng Quản lý nhà phối hợp với thanh tra, quản lý chất lượng kiểm tra tình hình quản lý sử dụng của chung cư. Theo đó, trong vòng ba tháng, Sở sẽ kiểm tra 40 chung cư và nhà cao tầng, nếu phát hiện sai phạm sẽ xử lý ngay. Đối với những chung cư có nhiều kiện cáo Sở kiểm tra ngay lập tức, chứ không chờ lập đoàn kiểm tra.

Nguyên nhân để xảy ra những tranh chấp nêu trên, ông Hùng cho rằng có nhiều yếu tố, vì việc hình thành chung cư qua nhiều giai đoạn khác nhau. Luật Nhà ở được ban hành vào năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1-7-2006, một số chung cư làm trước và một số chung cư làm sau ngày 1-7-2006 nhưng chưa có văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Luật thì chung nhưng khi đi vào cụ thể, từ quá trình đầu tư xây dựng cho đến mua bán căn hộ, thì mẫu, biểu, nội dung hợp đồng Luật Nhà ở không thể hiện điều này, nhưng lại nằm trong các nghị định và thông tư hướng dẫn ra đời sau đó. Một số chủ đầu tư bán nhà sau luật nhưng trước các nghị định, thông tư, tức các hợp đồng ghi không rõ trong giai đoạn giao thời này, dẫn đến kiện cáo.

Một số chế tài của luật cũng không rõ, gây khó khăn cho việc xử lý. Một vài chủ đầu tư không chấp hành nghiêm quy định của pháp luật, cố tình không thực hiện. Mặt khác, trong quá trình hoạt động cũng xảy ra chuyện nội bộ ban QT chung cư không thống nhất. Có nơi, khi tiến hành hội nghị để bầu ban QT cũng không xong.

Sở Xây dựng thành phố kiến nghị trong lần sửa Luật Nhà ở này, Quốc hội nên đưa vào các quy định cụ thể hơn trong luật để làm cơ sở quản lý rõ ràng trong tranh chấp, chứ cứ chung chung, rồi chờ hướng dẫn vừa lâu mà lại không chặt chẽ. Chưa kể, có khi luật nói một đằng nhưng ra văn bản hướng dẫn lại theo hướng khác, sẽ khó giải quyết rốt ráo vấn đề tranh chấp ở chung cư.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, luật chưa theo kịp sự phát triển của đô thị là những nguyên nhân gây ra những tranh chấp tại chung cư. Càng ngày, các tranh chấp này càng diễn biến phức tạp, gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư cũng như sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung. Giải pháp lâu dài và bền vững nhất là cần sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư từ khi hình thành đến khi đi vào vận hành sử dụng. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

nguồn: http://www.nhandan.org.vn/tphcm/tin-chung/item/24647602-cu-dan-chung-cu-van-chua-an-cu.html