Chỉ trong tuần đầu tiên của năm 2016, cuộc chiến tranh chấp tại các chung cư ở TPHCM được “thổi bùng” bởi vụ ẩu đả giữa một nhóm người lạ và cư dân tại dự án The Era Town, quận 7, do Công ty cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư. Sự việc diễn ra vào sáng ngày 3-1, khi một số cư dân của The Era Town tuần hành trong khu vực sinh hoạt chung của chung cư, yêu cầu Công ty cổ phần Đức Khải tổ chức hội nghị nhà chung cư, vốn đã bị trì hoãn nhiều lần. Một số cư dân tham gia tuần hành cho biết đã có một nhóm người lạ đến gây sự và xô xát xảy ra, thậm chí một người trong nhóm này đã lao vào hành hung cư dân.
Theo tìm hiểu người viết bài này, từ hơn một năm nay, nhiều cư dân tại chung cư The Era Town đã tổ chức các cuộc tuần hành như vậy để yêu cầu Công ty Đức Khải tổ chức hội nghị nhà chung cư và bàn giao khoản phí bảo trì ước tính lên đến hàng chục tỉ đồng đang giữ cho ban quản trị. Các cư dân này cho rằng, lẽ ra, theo Thông tư 08/2008 của Bộ Xây dựng, 12 tháng sau khi tiến hành bàn giao căn hộ đầu tiên và khi đã bàn giao trên 50% căn hộ cho người mua thì chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị.
Trong khi đó, Công ty Đức Khải lại khẳng định, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập ban quản trị đang được họ tiến hành đúng theo quy định của pháp luật. Sở dĩ, đến thời điểm này chưa thành lập được ban quản trị vì chưa đủ số lượng cư dân tham gia bỏ phiếu theo quy định.
Trước đó, vụ xô xát tại chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức) hồi cuối tháng 12-2015 đã khiến một người dân bị thương cũng xuất phát từ mâu thuẫn kéo dài giữa cư dân, ban quản trị và chủ đầu tư là Công ty TNHH Thành Trường Lộc. Mâu thuẫn tại chung cư này liên quan đến tranh chấp quỹ bảo trì giữa Công ty Thành Trường Lộc và ban quản trị chung cư. Ban quản trị chung cư này đã nhiều lần gửi đơn đi khắp nơi để tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì trị giá khoảng 3 tỉ đồng. Ngoài ra, hai bên còn tranh chấp các hạng mục trong chung cư như hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng và hồ bơi, sân vườn.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều vụ tranh chấp liên quan đến nhà chung cư đang tồn tại ở TPHCM. Ở các chung cư khác như Bàu Cát 2 (quận Tân Bình), Khang Gia hay 584 (quận Tân Phú)… cũng xảy ra tình trạng tương tự. Điều này đang khiến nhiều khách hàng có ý định mua nhà chung cư chùn tay với quyết định “xuống tiền” mua căn hộ vào thời điểm này. Trao đổi với Sài Gòn Tiếp Thị, anh Phạm Văn Hùng, quận Bình Thạnh, người đang có ý định mua một căn hộ ở quận Tân Phú, than: “Để dành tiền để mua nhà đã mệt rồi mà ở chung cư như vậy còn mệt hơn nữa. Bây giờ không biết nên mua căn hộ hay mua đất xây nhà!”.
Chẳng ai chịu ai
Vụ xô xát giữa cư dân và nhóm người lạ, trong một buổi tuần hành yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư, vào sáng 3-1-2016. Ảnh: Cư dân The Era Town cung cấp
Bằng kinh nghiệm giảng dạy cũng như thực tế công tác quản lý chung cư, ông Nguyễn Duy Thành, giảng viên Quản lý chung cư, trường Đào tạo Doanh Chủ, nêu lên ba nguyên nhân chính gây ra các tranh chấp tại các chung cư hiện nay: quỹ bảo trì 2%, phân định diện tích sử dụng chung-riêng, chế tài chưa rõ ràng.
Đặt trong bối cảnh hiện nay, ông Thành cho rằng, ba nguyên nhân trên xuất phát từ việc các quy định hiện hành đã lỗi thời. Cụ thể, Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, ban hành quy chế sử dụng nhà chung cư là văn bản pháp luật chủ yếu điều chỉnh các mối quan hệ nói trên, được dựa trên Luật Nhà ở 2005 nhưng hiện tại, Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực thi hành. Do đó, bản thân Quyết định 08/2008 đã bộc lộ nhiều thiếu sót trong các quy định về bầu ban quản trị chung cư, sử dụng quỹ bảo trì hay quy định chế tài cụ thể với chủ đầu tư nếu chây lỳ không giao quỹ bảo trì, chậm trễ bầu ban quản trị…
Ông Thành phân tích, nhiều chủ đầu tư đang cố tình “lách luật” để trì hoãn việc bầu ban quản trị, từ đó kéo dài thời gian giữ quỹ bảo trì chung cư mà lẽ ra họ phải giao cho đơn vị này. “Tổng số tiền phí bảo trì mà cư dân đóng tại mỗi chung cư là rất lớn, dao động từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng, nên chủ đầu tư hay ban quản trị đều muốn giữ. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn cố tình lập lờ, chiếm đoạt diện tích sở hữu chung của cư dân, gây ra xung đột về lợi ích kinh tế”, ông Thành nói.
Cũng theo quy định hiện hành, chung cư sau khi đã bàn giao, hội nghị nhà chung cư phải tập hợp ít nhất 50% phiếu bầu của cư dân mới đủ điều kiện thành lập ban quản trị. Song, theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thì điều này khó khả thi. Ông Đực cho hay, thông thường, hội nghị nhà chung cư chỉ có 20-40% cư dân tham gia. Nguyên nhân là nhiều cư dân không quan tâm đến hoạt động này, hoặc nhiều căn hộ được mua theo dạng “đầu cơ”, cho thuê… nên số cư dân thực sự là hạn chế. Do đó, ông cho rằng, quy định về tổ chức hội nghị nhà chung cư cũng cần linh động hơn nữa để tránh tình trạng dây dưa, hội nghị bất thành khiến chung cư vắng bóng ban quản trị. Mặt khác, cũng rất cần sự ý thức về quyền lợi và trách nhiệm của cư dân để hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức thành công.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Văn Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM, cho biết theo quy định của Luật Nhà ở 2014, ban quản trị chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, công tác quản lý chung cư để thành lập ban quản trị hiện nay còn chồng chéo, phân cấp trách nhiệm còn “dẫm đạp” lên nhau giữa Sở Xây dựng và UBND cấp quận, huyện. Do đó, khi xảy ra vướng mắc trong việc thành lập ban quản trị, các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương cùng vào cuộc nhưng không tìm được cách gỡ vướng. Bên cạnh đó, ông Sơn cũng cho rằng chế tài đối với chủ đầu tư hiện nay chưa rõ ràng khiến nhiều doanh nghiệp cố tình chậm trễ chuyển giao quỹ bảo trì, phân định diện tích sở hữu chung-riêng.
Để giải quyết rốt ráo các tranh chấp chung cư, ông Thành đề xuất Bộ Xây dựng ban hành một quyết định mới thay thế Quyết định 08/2008, phù hợp với điều kiện hiện nay cũng như thống nhất với Luật Nhà ở 2014.
