Theo nhiều ý kiến, Thông tư số 06/2019/TT-BXD (sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và có hiệu lực từ ngày 1.1) sẽ không giải quyết được tận gốc các tranh chấp hiện nay tại các chung cư.
Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản VN, cho rằng những tranh chấp hiện nay tại các chung cư phần lớn xuất phát từ quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp diện tích chung riêng. Chính vì vậy, việc tính quyền biểu quyết theo mét vuông như thông tư trên là không cần thiết, vì nó không phải là nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp của nhà chung cư như hiện nay.
“Cách tính quyền biểu quyết tại hội nghị chung cư theo căn hộ hiện nay nhiều ưu điểm hơn. Nếu tính quyền biểu quyết theo mét vuông sẽ rất phức tạp, tốn thời gian và không hiệu quả và không giải quyết được tận gốc các tranh chấp, bất ổn tại các chung cư”, ông Trinh nói và đề xuất nhiều giải pháp. Cụ thể, luật Kinh doanh bất động sản quy định, khi chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. Như vậy, khi bàn giao nhà, người mua nhà phải đóng 2% quỹ bảo trì vào tài khoản của ngân hàng bảo lãnh thay vì đóng cho chủ đầu tư. Khi đó, số tiền này ngân hàng sẽ không giải ngân cho chủ đầu tư, mà chuyển thành tài khoản tiền gửi kỳ hạn 1 hoặc 2 năm. Bởi trong khoảng thời gian 2 năm này gần như tòa nhà không phát sinh các sửa chữa phải dùng quỹ bảo trì mà vẫn còn nằm trong quá trình bảo hành của nhà thầu.
Sau khoảng 1 - 2 năm, khi BQT được thành lập, ngân hàng sẽ lập và chuyển số tiền này vào tài khoản của BQT. Tuy nhiên, cần quy định BQT không được tự ý rút ra gửi ở bên ngoài để lấy tiền chênh lệch hay tiền lót tay. Nếu muốn chuyển qua ngân hàng khác gửi tiền thì phải hỏi ý kiến và được sự đồng ý của cư dân. Ngoài ra, tất cả các khoản chi tiêu trong quỹ bảo trì phải chuyển khoản, không được dùng tiền mặt. Mỗi tháng, quý hoặc mỗi năm BQT phải báo cáo thu chi số tiền này bằng hình thức sao kê ngân hàng. Như vậy dòng tiền này sẽ không bị thất thoát, minh bạch và giảm thiểu rủi ro.
Đối với những tranh chấp liên quan đến phần diện tích chung riêng, theo ông Trinh, cơ quan chức năng phải quy định cụ thể trong giấy phép xây dựng, bản vẽ, hoàn công, phần nào của chung, phần nào của riêng cư dân, của riêng chủ đầu tư. Chỉ cần làm được hai điều này sẽ không cần ban hành bất cứ văn bản luật nào cũng có thể hạn chế tối đa các tranh chấp tại chung cư.
Thông tư trên cũng quy định hội nghị nhà chung cư lần đầu nếu không đủ 50% cư dân tham gia thì sau 7 ngày UBND cấp xã đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư. Nhiều dự án chủ đầu tư nhiệt tình tổ chức nhưng không thành công do cư dân không quan tâm. Như vậy UBND cấp xã có đủ người và kiến thức, năng lực để tổ chức các hội nghị nhà chung cư? Trên cả nước, nhiều chung cư chủ đầu tư phải bù lỗ cho việc quản lý nhà chung cư. Nếu lần đầu tiên chủ đầu tư tổ chức không thành công, khi đó chủ đầu tư “buông” chung cư liệu ai sẽ đứng ra làm thay, bù lỗ số tiền này, liệu UBND cấp xã có đủ tiền để bù lỗ.
Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty Quản Lý Global Home
Theo Đình Sơn
