Là kỹ sư tin học và đến với lĩnh vực quản lý tòa nhà nhờ cơ duyên nhưng ở ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý nhà toàn cầu Global Home, luôn đầy niềm đam mê và nhiệt huyết với nghề.

Để tồn tại với nghề được xem là “làm dâu trăm họ”, theo ông Thành, phải đặt cái tâm vào nghề, nắm vững luật, hiểu biết kỹ thuật và có những trải nghiệm sống nhất định.

Cần khai thác lợi thế ngay trên sân nhà

. Phóng viên: Ông có nghĩ các công ty nước ngoài có nhiều lợi thế hơn doanh nghiệp (DN) Việt trong lĩnh vực quản lý, vận hành tòa nhà, chung cư?

Ông Nguyễn Duy Thành

+ Ông Nguyễn Duy Thành: Không hẳn thế vì có khá nhiều rào cản cho DN nước ngoài. Thường các DN ngoại quản lý theo quy trình, có hệ thống bài bản nhưng chủ yếu áp dụng cho quản lý văn phòng và thương mại. Còn lĩnh vực quản lý chung cư vốn có tính chất đặc thù riêng nên họ không thể đưa quy trình đó vào thông suốt được. Đây là cơ hội cho các DN Việt Nam vốn am hiểu luật, thói quen, các ước lệ, tập quán, nếp sống…

Ngoài ra, việc hiểu rõ và áp dụng hiệu quả các quy định pháp luật về nhà chung cư cũng tạo ra lợi thế. Chẳng hạn, Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng có quy định nhà chung cư phải đấu thầu để lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành. Đây là điều tích cực do có tính cạnh tranh để chọn ra các đơn vị có uy tín, chuyên nghiệp và năng lực. Tuy nhiên, để đấu thầu thành công thì phải được ít nhất 50% cư dân ủng hộ. Vì vậy, thường thì đơn vị nào đưa giá rẻ thì cư dân chọn. Do đó, DN ngoại không thể phù hợp vì họ đặt ra quy trình có mức chi phí phải cao nên không cạnh tranh được.

. Vậy đâu là mấu chốt để DN Việt có năng lực tương đương với DN ngoại?

+ Nhiều DN được hình thành, phát triển dựa vào các mối quan hệ hay thậm chí là sân sau của các chủ đầu tư (CĐT) dự án nhưng một thời gian họ sẽ không phát triển được vì đây là lĩnh vực khá vất vả, cũng như đòi hỏi một bề mặt rộng về chuyên môn, pháp luật.

Như vậy, muốn phát triển có chiều sâu, DN đó phải hiểu biết các quy định pháp luật, các vấn đề xây dựng, thi công cũng như các hệ thống hạ tầng kỹ thuật để tư vấn được cho CĐT và triển khai các giải pháp để thực hiện công việc quản lý, vận hành.

Một chung cư thông thường có trên 50 hệ thống kỹ thuật mà nếu muốn quản lý tốt bắt buộc anh phải nắm bắt. chưa kể một loạt chi tiết tưởng chừng vô hại nhưng gây ảnh hưởng cho hệ thống tòa nhà.

. Nhưng khi tiếp nhận quản lý những chung cư đã đi vào hoạt động có nghĩa phải chấp nhận cả những khiếm khuyết có sẵn, lúc đó ông xử lý ra sao?

+ Đầu tiên, sự khiếm khuyết đó đi theo cả vòng đời của chung cư và chắc chắn tạo ra nhiều rủi ro, bất ổn cho cư dân. Nhiều CĐT tự cho mình toàn quyền với chung cư và họ có những thay đổi thiết kế bên trong nhiều khi theo cảm tính. Hậu quả khi vào vận hành thực bộc lộ ra rất nhiều sai sót.

Dẫn chứng một trong cái sai thường thấy là lắp cửa bảo vệ bên ngoài cửa sổ căn hộ để nhằm tránh tai nạn nhưng quy định phòng cháy chữa cháy là không cho phép. Hay những cửa thoát hiểm lại lắp đặt mở ra bên ngoài mà không biết rằng khi có sự cố luồng di chuyển người chạy thoát hiểm gây tắc nghẽn hoặc gây va đập cho người đi bộ dọc hành lang nếu có ai đó mở ra đột ngột.

Những chi tiết nhỏ đó cần chuẩn bị ngay từ đầu thì sau này chuyển giao lại cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp sẽ đảm bảo an toàn vận hành cho tòa nhà.

. Vậy có cách nào để mọi thứ chuẩn ngay từ đầu?

+ Một điều may mắn là hiện nhiều CĐT đã nhìn ra vấn đề này vì họ nhận thấy đầu tư một dự án lên tới hàng ngàn tỉ đồng nhưng sau khi đưa vào vận hành gặp các sự cố không đáng khiến tên tuổi của họ bị đánh chìm.

Do đó, hiện các CĐT uy tín thường mời các đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà tham gia với họ ngay từ giai đoạn ban đầu.

Đơn vị quản lý vận hành phải thường xuyên hướng dẫn cho cư dân các kỹ năng về phòng cháy chữa cháy, các tiêu chuẩn an toàn. Ảnh: QH

Không nhận dự án bằng mọi giá

. Chung cư với hàng ngàn con người với đủ loại nhu cầu khác nhau dễ dẫn đến xung đột, vậy công ty quản lý thường dễ gặp rủi ro gì nhất?

+ Thông thường, cư dân có xung đột với CĐT khi bàn giao căn hộ vì hứa nhiều nhưng không thực hiện đúng cam kết. Và công ty quản lý sẽ là người gánh toàn bộ tranh chấp đó. Mà phản ứng thông thường và dễ hiểu nhất là người dân không hợp tác trong chuyện đóng phí.

Không đóng tiền thì làm gì có an ninh, có vệ sinh, có kỹ thuật… đảm bảo đúng chuẩn. Và thế là để làm được việc của mình, ban quản lý lại cắt giảm các tiêu chuẩn vận hành, làm cho chất lượng càng đi xuống.

. Có thể hiểu phí đang tạo ra khác biệt cho dịch vụ quản lý?

+ Chính xác. Chúng ta hình dung thế này, nếu thực hiện nghiêm túc quy định hiện hành thì những chung cư có quy mô dưới 300 căn hộ không thể nào vận hành được. Vì theo kinh nghiệm của tôi, với quy mô này thì mức phí của cư dân đóng phải 20.000 đồng/m2 thì mới đủ tiền để kiểm tra các đầu phun chữa cháy (sprinkler), vì một tòa nhà có hàng ngàn đầu phun kiểu này.

Và trên thực tế có những chung cư từ rất lâu đã không kiểm tra hoạt động của các đầu sprinkler này. Nhưng hiện nay chỉ đóng 5.000-8.000 đồng/m2 nên đơn vị quản lý chủ yếu thực hiện các vận hành cơ bản nhất của tòa nhà mà không thể có các bước kiểm tra chuyên sâu này.

. Cạnh tranh bằng phí thì cách nào để ông tìm kiếm được lợi nhuận và đảm bảo an toàn vận hành chung cư?

+ Điều này cũng giống như một ván cờ, các bên đều có điều kiện ban đầu như nhau nhưng để giành phần thắng cần phải tính toán, có chiến lược tốt hơn đối thủ.

Thật ra trong nghề này sự hơn nhau của các đơn vị quản lý là cách tính toán hay nói cách khác là kỹ năng, chứ không có khái niệm 1 + 1 = 2. Mà một trong những kỹ năng tạo sự khác biệt là đơn vị quản lý đó phải biết cách gia tăng nguồn thu thêm cho chung cư như khai thác quảng cáo, bãi xe, đặt trụ ATM, các dịch vụ cộng thêm khác…

Để tăng độ hiệu quả thì cần áp dụng công nghệ trong công việc. Chẳng hạn, với thế mạnh là kỹ sư tin học nên tôi xây dựng một ứng dụng (app) để hỗ trợ cư dân mọi việc từ thanh toán, khiếu nại… Điều này giúp giảm nhân lực và khả năng hoạt động 24/24 giờ. Nhờ app nên cư dân có thể đóng phí bất cứ lúc nào, có thể phản ảnh mọi bức xúc và tương tác trực tiếp với ban quản lý, vấn đề sẽ được giải quyết ngay.

. Khi đối đầu xung đột với cư dân thì điều đầu tiên ông làm gì?

+ Tôi có nhiều kinh nghiệm cho vấn đề này lắm. Tuy nhiên, dù cư dân phản ánh vấn đề gì chưa biết đúng hay sai thuộc về ai mình phải lắng nghe tường tận câu chuyện. Sau đó là đồng tình với phản ảnh của cư dân vì lúc đó họ sẽ không nâng cao quan điểm nữa. Mà một khi họ biết mình lắng nghe và đồng tình có nghĩa là họ sẽ giảm đi sự khó chịu trong lòng nên dễ nói chuyện tiếp theo hơn.

Và lúc này dễ dàng phân tích mọi khó khăn ở góc nhìn cư dân và ban quản lý để tìm kiếm sự đồng thuận. Và cuối cùng nêu giải pháp giải quyết vấn đề cho cư dân và khi đó hai bên sẽ dễ đi đến thỏa thuận chung.

. Lĩnh vực này, với chuyện phá giá để nhận thầu thì dễ có tình trạng vàng thau lẫn lộn. Vậy làm sao ông xây dựng hình ảnh DN của mình?

+ Để xây dựng hình ảnh, một DN chân chính phải biết giới hạn và điểm dừng, có nghĩa là không lấy dự án bằng mọi giá, vì nếu mình không thay đổi được môi trường thì môi trường sẽ thay đổi mình.

Do đó, tôi từ chối không tiếp cận những dự án có giá quá thấp để giữ thương hiệu. Chúng tôi không lấy dự án bằng mọi giá.

. Xin cám ơn ông.