Đa số cư dân, chủ đầu tư (CĐT), đơn vị quản lý vận hành và các chuyên gia đều ủng hộ đề xuất quy định CĐT

phải mở một tài khoản quỹ bảo trì có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng để người mua nhà nộp vào. Đề xuất này

là của Bộ Xây dựng đưa ra tại dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015 của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

 Ông NGUYỄN DUY THÀNH, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home):

Bắt buộc tất cả giao dịch phải chuyển khoản

Số tiền phí bảo trì chung cư được hiểu là tiền của cư dân đóng góp nên CĐT không được đụng đến. Số tiền quỹ này

được gửi trong ngân hàng sẽ mặc nhiên thành khoản tiền gửi có kỳ hạn một năm, vì trong thời gian đầu còn bảo hành,

chung cư sẽ không sử dụng đến quỹ bảo trì. Khi chuyển sang tiền gửi kỳ hạn thì dòng tiền của cư dân sẽ được phát triển nhiều hơn.

Nếu sau một năm chưa bầu ra được ban quản trị (BQT) chung cư thì tài khoản này sẽ được đáo hạn thêm một năm nữa.

Nếu không bầu ra được BQT là trách nhiệm của CĐT nên số tiền quỹ này CĐT cũng không được lấy ra sử dụng.

Đến khi bầu ra BQT rồi thì CĐT sẽ phát hành công văn gửi cho ngân hàng kèm quyết định của cơ quan chính quyền

địa phương công nhận BQT hợp pháp để đề nghị thay đổi người quản lý tài khoản quỹ bảo trì từ CĐT sang BQT.

BQT được cư dân tin tưởng bầu ra nhưng cũng không được phép rút tiền hoặc định đoạt các kỳ hạn gửi của tài khoản

quỹ bảo trì mà phải xin ý kiến biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.

Muốn đưa quỹ bảo trì từ ngân hàng A sang gửi tài khoản ở ngân hàng B thì BQT đều phải lấy ý kiến hội nghị nhà chung cư

và phải theo hình thức chuyển khoản. Đây là cách quản lý minh bạch dòng tiền cũng như lịch sử giao dịch của tài khoản quỹ bảo trì.

Về cách sử dụng quỹ bảo trì, trong quy chế hoạt động cần gắn trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Cụ thể,

đơn vị quản lý sẽ trích trước một khoản tiền cho BQT mượn để trả các chi phí sửa chữa, bảo trì chung cư phát sinh.

Đến cuối tháng, BQT sẽ trích từ tài khoản quỹ bảo trì để trả lại.

Quỹ bảo trì chung cư vẫn đang là món tranh chấp khó giải quyết giữa chủ đầu tư và cư dân.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG, Đoàn Luật sư TP.HCM, Trưởng BQT một tòa nhà tại khu chung cư Vinhomes Central Park:

Quy định không được rút tiền mặt

Theo Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn hiện hành thì việc lập, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đã rất rõ ràng

và minh bạch. Việc sử dụng quỹ bảo trì của BQT cũng được pháp luật quy định. Theo đó, một đại diện của CĐT tham gia

chỉ định vào BQT và nắm giữ vị trí trưởng ban hoặc phó BQT nhà chung cư.

Nhân sự chỉ định này, cùng với một thành viên khác của BQT (do cư dân bầu) là hai người đồng quản lý tiền quỹ bảo trì.

Thành viên BQT sử dụng tiền quỹ bảo trì sai mục đích, thủ tục phải chịu trách nhiệm cá nhân và phải bồi thường, thậm chí

có thể bị xử lý hình sự.

Tại tòa nhà mà tôi tham gia BQT, khi sử dụng quỹ bảo trì để sửa chữa hạng mục nào đó thì cần có hai chữ ký của trưởng ban

(do cư dân bầu) và phó ban (đại diện CĐT). Tất cả chi phí đều có hóa đơn, chứng từ rõ ràng cho cư dân.

Quy chế hoạt động của BQT quy định việc sử dụng quỹ bảo trì đều phải chuyển khoản nên không có chuyện rút tiền mặt ra.

Những tranh chấp chung cư thời gian qua chủ yếu là do CĐT đã “ăn” hết số tiền quỹ bảo trì. Hành vi này của CĐT là

tội phạm hình sự (có thể một trong ba tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, chiếm giữ trái phép tài sản, hoặc sử dụng

trái phép tài sản). Vì vậy, cơ quan điều tra cần vào cuộc truy tố ngay các CĐT đã “ăn” hết tiền quỹ bảo trì của cư dân nhằm kịp thời răn đe.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU,Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

Ban quản trị phải có trách nhiệm, năng lực

Theo Hiệp hội Thống kê, một chung cư 20-25 tầng thì quỹ bảo trì thu được lên tới trên dưới 20 tỉ đồng. Có những chung

cư tập trung, quỹ bảo trì lên đến hàng trăm tỉ đồng. Đây là con số rất lớn, “miếng mồi ngon” để nhiều phần tử xấu tìm cách

chui vào BQT nhằm trục lợi.

Vì thế, quan trọng nhất phải lựa chọn và bầu ra được BQT chung cư là những người có tinh thần trách nhiệm, có năng lực

để quản lý. BQT chung cư phải là một đơn vị quản trị thông minh, sử dụng hiệu quả quỹ bảo trì.

Ở TP.HCM có những BQT chung cư rất thông minh. Với số tiền quỹ bảo trì hơn 100 tỉ đồng, họ dành 60%-70% quỹ gửitiết kiệm kỳ hạn trên 13 tháng; khoảng 20% quỹ BQT gửi tiết kiệm sáu tháng. Vậy là mỗi năm quỹ được bổ sung thêm hàng tỉ đồng từ tiền lãi.

Phần còn lại họ gửi không kỳ hạn để sử dụng khi cần kinh phí đột xuất.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:

Thu phí bảo trì hằng tháng

Những chung cư của công ty hơn 10 năm nay không thu một lần 2% phí bảo trì ngay từ đầu và không hề xảy ra tranh chấp.

Hình thức thu phí bảo trì là khoản thu thêm hằng tháng cộng với phí quản lý. Cụ thể, công ty đang thu 4.500 đồng/m2/tháng

đối với mỗi căn hộ, trong đó 3.000 đồng/m2 là phí quản lý, 1.500 đồng/m2 là phí bảo trì hằng tháng.

BQT quản lý bảo trì chung cư theo hình thức tự quản, tự thuê bảo vệ, thuê người làm trưởng ban quản lý..., có kế toán nên

việc thu chi rất công khai, minh bạch.

Không thu được phí bảo trì, chủ đầu tư phải tự đóng

Việc CĐT không thu phí bảo trì được đa phần do dự án chậm tiến độ, CĐT cũng không nêu rõ người mua nhà, nhận nhà có được

miễn đóng phí bảo trì hay không.

Điều này khiến nhiều người mua nhà, nhận nhà không biết rằng trách nhiệm phí bảo trì đó được quy đổi bằng tiền phạt CĐT phải

đóng thay cho họ. Người mua nhà chỉ nghĩ rằng CĐT bàn giao rồi thì phí bảo trì không phải trách nhiệm của họ nữa mà là trách

nhiệm của CĐT.

Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất quy định nếu CĐT không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác

trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì CĐT phải nộp khoản kinh phí 2% này. Theo tôi, quy định này tại dự thảo

Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều của Luật Nhà ở là hoàn toàn hợp lý. Như vậy, bắt buộc CĐT phải thu đủ 2% phí bảo trì của tất cả chung cư trước khi bàn giao căn hộ.

Ông NGUYỄN DUY THÀNH, CEO Global Home