Có thể xem vụ việc BQT chung cư 4S Riverside và Cty Thành Trường Lộc là trường hợp đầu tiên đưa nhau đến “công đường” vì quỹ bảo trì ở TP.HCM.
Quỹ có, chung cư vẫn không được bảo trì
Cách đây chưa lâu, Toà án nhân dân quận 3 (TP.Hồ Chí Minh) đã thụ lý đơn kiện của Ban Quản trị (BQT) chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức, TP.HCM) yêu cầu Cty Thành Trường Lộc - chủ đầu tư - chuyển giao quỹ bảo trì với số tiền hơn 3,1 tỉ đồng.
Theo đơn kiện, chung cư 4S Riverside đưa vào sử dụng năm 2009, BQT được công nhận vào năm 2011. Tháng 9/2014, BQT cung cấp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu của chủ đầu tư để làm cơ sở cho việc bàn giao quỹ bảo trì. Chủ đầu tư cũng đã có văn bản xác nhận hồ sơ đầy đủ và thông báo tháng 10/2014 sẽ chuyển giao quỹ bảo trì hơn 3,1 tỉ đồng.
Đến hẹn, chủ đầu tư ra thông báo tạm hoãn chuyển giao với lý do có cư dân khiếu nại. Sau đó, một cuộc họp giữa các bên liên quan được tổ chức với sự chủ trì của UBND quận Thủ Đức đã yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì cho BQT nhưng doanh nghiệp (DN) này vẫn không thực hiện.
Vì vậy, 165 cư dân đã ký đơn tập thể đồng kiến nghị gửi đến các cơ quan chức năng đề nghị giải quyết.
Trong khi Cty Thành Trường Lộc giữ quỹ này suốt từ năm 2011 đến nay thì cư dân bức xúc vì nhiều hạng mục chung cư không đảm bảo an toàn lại không có kinh phí bảo trì. Cuối cùng, BQT đã tổ chức cuộc họp và thống nhất khởi kiện chủ đầu tư.
Trước đó, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã chủ trì cuộc họp xử lý kiến nghị của cư dân chung cư Lê Thành cho rằng Cty Lê Thành - chủ đầu tư - đã làm không đúng trách nhiệm của mình cũng như chưa công khai, minh bạch về khoản phí bảo trì chung cư khi hơn 12 tỉ đồng thuộc quỹ bảo trì của chung cư Lê Thành lại đang nằm trong một tài khoản ở ngân hàng với tên chủ tài khoản là ông Lê Hữu Nghĩa (Giám đốc Cty Lê Thành).
Theo quy định của Luật Nhà ở, phí bảo trì chung cư là 2% trị giá hợp đồng (chưa có VAT). Phí này sẽ do bên mua đóng trước khi nhận bàn giao chung cư, căn hộ (thường là trong vòng 15 ngày kể từ ngày thông báo bàn giao chung cư, căn hộ).
Phí bảo trì được theo dõi riêng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo luật định và nhằm duy trì chất lượng chung cư, căn hộ luôn ở trạng thái hoạt động tốt, như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất...
Tuy nhiên, ở nhiều chung cư, việc ai được giữ quỹ và chi tiêu như thế nào là một trong những “tâm điểm” trong mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư.
Không nên thu phí bảo trì tính vào giá bán?
Trong một quan điểm đưa ra mới đây, ông Nguyễn Văn Đực (Cty Địa ốc Đất Lành, TP. HCM – chủ đầu tư nhiều dự án chung cư trên địa bàn này) cho biết, 5 lô chung cư DN này xây dựng và đưa vào sử dụng đều không thu 2% phí bảo trì, mà để người dân tự đóng góp khi có nhu cầu duy tu, bảo dưỡng hoặc sửa chữa lớn.
“Qua quá trình hoạt động quản lý và vận hành các chung cư trong thời gian qua, chúng tôi thấy rằng việc thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ là bất công, vì giá bán căn hộ tuỳ thuộc vào thời điểm và vị trí nên có thể chênh nhau đến 30%, nếu cứ ấn định thu phí bằng 2% giá bán thì thiệt thòi cho người mua nhà cao giá, họ phải đóng phí bảo trì cao hơn những người khác dù căn hộ có cùng diện tích, như vậy không những “thiệt đơn” khi mua nhà mà còn “thiệt kép” khi đóng phí bảo trì” – ông Đực cho biết.
Ông này cũng cho rằng, việc thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ là bất hợp lý, vì đây là một số tiền rất lớn, trung bình khoảng 10 tỷ đồng/chung cư, cá biệt có những chung cư lớn, số căn hộ nhiều thì khoản tiền bảo trì này có thể lên đến trăm tỷ đồng. Đây là một số tiền cực lớn, nhưng không được đưa vào sản xuất mà phải gửi ngân hàng.
“Chỉ 2 người trong BQT quản lý số tiền cực lớn này. Nếu 2 người này đồng tình bán căn hộ và rút tiền gửi gây thiệt hại cho người dân thì ai là người chịu trách nhiệm về mất mát này?” – ông Đực đặt vấn đề.
Mặt khác, vì số tiền quá lớn nên khó xác định người quản lý và sử dụng, khi mà BQT và chủ đầu tư đều không tin tưởng nhau, hoặc cả hai đều không dám nhận quản lý số tiền này (tại chung cư Lô A Bàu Cát 2 - Tân Bình, số tiền bảo trì 9,6 tỷ đồng, chủ đầu tư đã chuyển cho BQT theo quy định, sau đó BQT chuyển trả cho chủ đầu tư và hiện nay chủ đầu tư đang đề nghị BQT nhận lại khoản tiền này).
Vì thế, lãnh đạo Cty TNHH Địa ốc Đất Lành kiến nghị không nên thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ và như vậy là bất công và bất hợp lý, dễ nảy sinh tiêu cực trong quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân chung cư.
Theo ông Đực, chỉ nên thu phí bảo trì từ 10.000 – 20.000đ/m2 căn hộ cho từng đợt tuỳ theo nhu cầu duy tu bảo dưỡng, không để tồn số tiền quá lớn cho 2 người trong BQT. Trong trường hợp có quỹ bảo trì, phải cho phép 2 – 3 người trong BQT quản lý số tiền bảo trì, nhưng trong đó phải có 1 người là đại diện của chủ đầu tư tham gia.
