Ngày 15/1 tới, Nghị định 139/2017 của Chính phủ về quy định xử phạt các vi phạm trong xây dựng, quản lý sử dụng nhà và công sở, chính thức có hiệu lực. Nghị định ra đời đã khắc phục được những bất cấp mà các Nghị định liên quan trước đó chưa giải quyết hết.
Nhiều chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh chủ đầu tư chậm thành lập Ban quản trị và chậm bàn giao hồ sơ tòa nhà
Ông Nguyễn Duy Thành – Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Cty CP quản lý Nhà Toàn cầu – Global Home cho biết về những điểm mới và bất cập tại Điều 66 quy định quản lý sử dụng nhà chung cư.
Theo ông Thành, Điều 66 của Nghị định 139 tăng các mức tiền phạt đối với các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng đối với hành vi chủ đầu tư không thành lập Ban quản trị (BQT) theo quy định; phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng đối với các hành vi: Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư, sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
Ở nội dung sử dụng căn hộ chung cư không phải để ở là không rõ ràng đối với các quy định về officetel hiện nay, do chưa có văn bản pháp luật cụ thể áp dụng cơ chế phạt như thế nào.
Đối với nội dung phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng, khi quản lý sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định thì đây là một nội dung tiến bộ. Tuy nhiên, cần phải xác định rõ mức phạt tiền này lấy nguồn từ đâu, từ cá nhân của các thành viên BQT hay từ nguồn quỹ bảo trì của chung cư.
Ông Thành băn khoăn, tại mục 4b phạt tiền BQT khi tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung: Mục này chỉ nói tới BQT mà không nhắc tới chủ đầu tư bởi thực tế nhiều khu vực sở hữu chung của chung cư như nhà sinh hoạt cộng đồng, khu thương mại chung… nhiều BQT có xu hướng sử dụng phần diện tích này để cho thuê nhằm mục đích giảm chi phí đóng góp cho cư dân thì BQT có bị phạt khung hình phạt là từ 50 đến 60 triệu đồng hay không?
Mục 4đ phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng nếu không báo cáo Hội nghị nhà chung cư về việc thu chi theo quy định, điều này có ý nghĩa tích cực là minh bạch các hoạt động thu chi của BQT chung cư. Ở mục 4e thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua cũng sẽ bị phạt từ 50 đến 60 triệu đồng. Ở đây khái niệm hiểu sai về quy chế là như thế nào và còn là một quá trình không thể kết luận ngay được.
Hạn chế tại mục 4 về việc thu chi của BQT đó là: Không quy định yêu cầu bắt buộc khi sử dụng Quỹ bảo trì phải thực hiện các giao dịch chuyển khoản để đảm bảo minh bạch về dòng tiền và phân định trách nhiệm sau này. Ví dụ những khoản chi từ 5 triệu đồng trở xuống thì có thể thanh toán bằng tiền mặt, còn trên 5 triệu đồng thì phải qua chuyển khoản ngân hàng.
Một hạn chế nữa đối với BQT là các giao dịch cần phải có hóa đơn giá trị gia tăng, tuy nhiên khi xuất hóa đơn sẽ làm tăng thêm chi phí 10% cho chi phí của chung cư. Nhưng BQT lại không được khấu trừ vào chi phí thuế của Nhà nước vì không phải là đơn vị pháp nhân hạch toán độc lập theo mô hình doanh nghiệp.
Tại điều 66 cũng không quy định mức phạt về việc BQT phải tham gia khóa học quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng. Đồng thời, cũng không quy định bắt buộc BQT phải nộp bản sao chứng nhận đã hoàn thành khóa học quản lý vận hành nhà chung cư dành cho BQT chuyển đến cơ quan có thẩm quyền (cụ thể là phòng nội vụ của quận nơi cấp quyết định công nhận thành lập BQT).
Tại mục 5 quy định phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng đối với các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không có chức năng quản lý vận hành mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư; không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư; sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định.
Theo các nội dung này thì rất nhiều chung cư giai đoạn đầu khi đưa vào sử dụng chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành. Điều này cơ quan chức năng cần quan tâm hơn đến các chung cư khi mới đưa vào sử dụng do chủ đầu tư quản lý mà không có chức năng quản lý vận hành.
Mục 6a và 6b là một chế tài yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện các vấn đề bàn giao hồ sơ tòa nhà. Tuy nhiên, thực tế nhiều chung cư hiện nay cố tình trì hoãn việc thành lập BQT, chậm bàn giao hồ sơ bởi chủ đầu tư đưa ra một số nguyên nhân khách quan như chưa quyết toán được khối lượng công trình đưa vào sử dụng, chưa nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng và các khó khăn khúc mắc liên quan đến các thủ tục bàn giao giữa nhà thầu với chủ đầu tư…
Một điểm mới nữa, mục 8 quy định phạt tiền từ 250 đến 300 triệu đối với chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định.
Đây là điều rất là tiến bộ, bởi các nhà chung cư cần phải có nhà sinh hoạt cộng đồng. Tuy nhiên, trong thời gian dài vừa qua rất nhiều chung cư vẫn không có nhà sinh hoạt cộng đồng cho cư dân và không có cơ quan chức năng nào đủ thẩm quyền để giải quyết.
“Điều 66 của Nghị định 139 về việc vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư theo các mức phạt khá cao đảm bảo tính răn đe, tuy nhiên, để áp dụng vào thực tế còn là một quá trình dài. Với các quy định trong Nghị định 139 thì tôi lo ngại nhiều cư dân có tâm tốt để phục vụ chung cư sẽ không dám vào BQT vì mức tiền phạt quá cao và nhiều nội dung nằm ngoài tầm kiểm soát của BQT. Việc phạt tiền với BQT sẽ sử dụng tiền nào trong chung cư, tiền cá nhân của các thành viên BQT hay nguồn tiền từ quỹ bảo trì. Tôi mong rằng, Nghị định này cần có Thông tư hướng dẫn cụ thể, nhằm giải quyết các mối xung đột hiện nay giữa cư dân, chủ đầu tư, BQT và chính quyền địa phương”, ông Thành nói thêm.
