Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định như vậy xung quanh câu chuyện nguồn thu từ giá trị đất công khi đưa đất công vào thị trường.
Theo ông Võ, việc Nhà nước giao đất công, cho thuê đất công trực tiếp cho nhà đầu tư tư nhân đã được chỉ định chứa đựng nhiều rủi ro tham nhũng. Phương thức này đã được áp dụng phổ biến từ khi có các luật đất đai cho đến nay, mặc dù kể từ Luật Đất đai 2003 đã có quy định về đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Ông Võ chỉ ra từ thực tế, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định chỉ bằng khoảng 40 - 50% giá trị thị trường. Với con số sơ bộ về thu ngân sách nhà nước năm 2018 do Bộ trưởng Bộ Tài chính báo cáo trước Quốc hội là 1.420 nghìn tỷ đồng, ông Võ tính toán tổng số thất thu từ giá đất không phù hợp thị trường theo cơ chế thu hiện tại là khoảng 66 nghìn tỷ đồng.
Về giải pháp, theo ông Võ là cần hoàn thiện các quy định về định giá đất để xác định giá đất trong các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất sao cho phù hợp giá đất trung bình trên thị trường để thu đủ cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, tăng cường áp dụng đấu giá đất, đấu thầu dự án sử dụng đất để xác định giá đất giao cho nhà đầu tư.
Tuy nhiên, ông Võ cũng chỉ ra cơ chế đấu giá đất và đấu thầu dự án sử dụng đất đang phát sinh xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013. Luật Đất đai cần quy định đầy đủ cả trường hợp đấu giá đất áp dụng cho các dự án đầu tư tư và đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng cho các dự án đầu tư công, kể cả trường hợp đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).
Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho rằng, Luật Đất đai hiện hành chỉ quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Do vậy khi dự án chưa triển khai, chưa giải phóng mặt bằng, còn tài sản của người dân thì không thể đấu giá đất để xác định giá đất giao cho nhà đầu tư. Luật Nhà ở quy định việc chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất thông qua cơ chế đấu thầu dự án sử dụng đất để giao đất cho chủ đầu tư đang gặp phải 2 vướng mắc.
Thứ nhất, không đúng với quy định của Luật Đất đai là giá đất giao cho chủ đầu tư phải thông qua đấu giá đất. Thứ hai, giá đất khi đấu thầu dự án là giá đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa đầu tư phát triển hạ tầng nên thường thấp hơn nhiều so với sau khi dự án được phê duyệt, được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được đầu tư phát triển hạ tầng cũng như sau khi đã phát triển các công trình, dự án liền kề.
Cũng đề xuất bổ sung một điều về xác định giá đất thông qua đấu thầu dự án sử dụng đất vào Luật Đất đai, ông Cường nêu quan điểm cụ thể hơn về cách thức xác định giá đất trong trường hợp này.
Theo đó, giá đất mà nhà đầu tư đề xuất khi đấu thầu dự án được xác định dựa trên đơn giá dự tính của các loại đất thương phẩm và diện tích đất thương phẩm sau khi dự án hoàn thành trừ đi toàn bộ chi phí phát triển dự án, bao gồm cả lợi nhuận dự tính của chủ đầu tư. Các thông số về chỉ tiêu kỹ thuật của dự án, tổng mức đầu tư của dự án được lựa chọn sau đấu thầu là các thông số cố định làm căn cứ để Nhà nước giám sát quá trình đầu tư của dự án. Riêng thông số về giá đất thương phẩm sẽ biến động theo thị trường sau khi dự án hoàn thành.
Sau khi dự án hoàn thành bắt đầu đưa vào kinh doanh, Nhà nước phải định giá lại mức giá của toàn bộ các loại đất thương phẩm của dự án theo giá trị thị trường tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào kinh doanh. Phần chênh lệch giữa giá dự tính trước khi triển khai dự án với giá thực tế tại thời điểm dự án đưa vào kinh doanh là giá trị gia tăng của đất sau phát triển dự án. Giá trị gia tăng này một phần được điều tiết lại cho ngân sách nhà nước để đầu tư phát triển hạ tầng, một phần để lại cho nhà đầu tư dự án.
