Đánh giá điểm mới về nội dung bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, việc này sẽ giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai, tạo quỹ đất sạch, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) triển khai dự án.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, việc Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất có định kỳ 5 năm/lần và xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường là một quyết định "dũng cảm" của các nhà lập pháp. Giờ đây,

cả chính quyền địa phương và phía doanh nghiệp đều sẽ có nhiều công việc phải làm hơn để có được quỹ đất sạch.

Cũng theo ông Quang, trong 1 - 2 năm đầu, nguồn cung thị trường có thể hạn chế bởi doanh nghiệp cần thời gian để thích nghi và đáp ứng các quy định trong Luật. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng được hưởng lợi nhờ việc có thể xác định rõ mức giá đền bù giải phóng mặt bằng. Từ đó, công ty sẽ hoạch định chiến lược mang tính dài hạn, thay vì “ăn xổi” như trước. Kỳ vọng khi Luật có hiệu lực, quy định về việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường sẽ góp phần công khai, minh bạch khung giá đất để doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Duy Thành - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu cho biết, việc Luật Đất đai quy định xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ giúp công khai, minh bạch khung giá đất, góp phần tạo sự công bằng. Để doanh nghiệp thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai cũng như các sở, ban, ngành, chính quyền địa phương không chậm trễ trong việc thực hiện các quy định của Luật mới, rất mong Chính phủ nhanh chóng ban hành các Nghị định và Thông tư hướng dẫn cụ thể.

Ở góc nhìn tương tự, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhận định, Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ khơi thông pháp lý thị trường BĐS hiện nay, nhất là vấn đề tính tiền sử dụng đất (bảng giá đất giúp cho việc tính tiền sử dụng đất và giải tỏa đền bù thuận lợi hơn). Khi pháp lý được giải tỏa, doanh nghiệp thuận lợi tái cấu trúc - tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Đây sẽ là động lực để doanh nghiệp hồi phục, lấy lại niềm tin thị trường. Việc định giá đất đúng theo thị trường về lâu dài giúp thị trường minh bạch hơn, đẩy nhanh vấn đề giải quyết pháp lý cho dự án.

Tuy nhiên, trước mắt, theo ông Thắng, việc ban hành bảng giá đất hàng năm theo giá thị trường vẫn là thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý, làm sao để đúng tiến độ và sát với giá thị trường khi cơ sở dữ liệu về giá BĐS chưa đồng bộ. Đây là bài toán khó đối với các địa phương.

Còn ông Hà Văn Thiện - Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Group cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường giúp cho việc đền bù giải tỏa khi thu hồi đất hoặc thực hiện cơ chế thương lượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuẩn mực hơn; người dân sẽ cảm thấy không bị thiệt thòi, nhà đầu tư thì có mức tương đối chuẩn để đưa ra dự kiến chi phí thực hiện dự án. Việc tính tiền sử dụng đất cũng sẽ dễ dự đoán hơn, không bất ngờ như hiện nay.

Tuy nhiên, theo ông Thiện: "Việc bỏ khung giá đất và địa phương ban hành bảng giá đất có thể xảy ra tình trạng chênh lệch giá cao giữa các địa phương, nhất là địa bàn giáp ranh các tỉnh, thành phố. Bảng giá đất trong thời gian tới có thể có yếu tố tích cực nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng giá tăng cao gây khó cho địa phương cần thu hút đầu tư vì ảnh hưởng chi phí do đất đai tăng cao. Còn ở góc độ thu thuế từ các giao dịch BĐS, tiền chuyển mục đích sử dụng đất dự kiến sẽ tăng cao mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách; có thể hạn chế được tình trạng thất thu do khai thuế thấp hơn giao dịch thực tế. Về góc độ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cần xem xét điều chỉnh lại đơn giá bán phù hợp và khai các khoản chi phí, thuế đầy đủ, minh bạch hơn".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, quy trình xây dựng bảng giá đất được ban hành hàng năm sẽ tăng áp lực công việc lên các địa phương. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Nhưng trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá đất khác thì chưa được quy định.

Ông Châu cho rằng, cần nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai. Ngoài ra, ông Châu cũng kiến nghị Quốc hội cho phép áp dụng ngay một số quy định của Luật Đất đai như các quy định về định giá đất, sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển, tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất.