Luật Nhà ở mới được thông qua quy định về thời gian sử dụng chung cư có căn cứ pháp lý rõ hơn, góp phần giải quyết nhiều vướng mắc trên thực tế.

Người mua căn hộ chung cư thở phào khi Quốc hội đã thông qua dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, theo đó sẽ không quy định thời hạn sở hữu chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.   

 Phù hợp xu thế thế giới.

Là đơn vị quản lý nhiều tòa nhà chung cư ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), cho biết Luật Nhà ở mới không đưa quy định thời hạn sở hữu chung cư vào luật, đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của người dân. Những cư dân đang sở hữu căn hộ và cả những người mua chung cư sẽ an tâm hơn.

Tuy nhiên, tòa nhà chung cư hay bất cứ công trình xây dựng nào cũng có niên hạn sử dụng, đến lúc xuống cấp, hư hỏng phải cải tạo, sửa chữa và đập bỏ vì mất an toàn. Vì thế, Luật Nhà ở mới quy định cụ thể, rõ ràng về thời hạn sử dụng nhà chung cư là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với xu thế của thế giới hiện nay. 

“Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ thì giá trị nhà ở không còn nhưng quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài theo quy định của Luật Đất đai vẫn còn và người dân vẫn được bồi thường theo nguyên tắc và nội dung tại dự thảo luật, do đó vẫn bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai” - ông Thành chia sẻ.

Kiến trúc sư Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, đánh giá luật quy định về thời hạn sử dụng chung cư là phù hợp với thực tế. Theo ông Sơn, xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ công trình là xu hướng của thế giới. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng.   

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì cư dân có thể được tiếp tục sử dụng nhà chung cư theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

“Chất lượng công trình xuống cấp, cơ quan quản lý nhà nước phải là đơn vị thu hồi sản phẩm hết hạn này để tái đầu tư, xây dựng lại. Tuy nhiên, phải tính toán đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư cũng như người dân vì trước đó họ đã bỏ số tiền lớn ra đầu tư, mua nhà ở. Vì vậy, sau khi Luật Nhà ở ban hành thì văn bản hướng dẫn dưới luật phải rõ ràng, cụ thể, đảm bảo quyền lợi các bên liên quan” - ông Sơn góp ý.

Tác động tích cực cho thị trường chung cư

Việc Luật Nhà ở mới bỏ quy định thời gian sở hữu chung cư chỉ quy định thời gian sử dụng chung cư đã giải tỏa tâm lý thị trường phân khúc này. Đại diện DKRA Group cho biết chung cư là phân khúc có tỉ lệ tiêu thụ tốt nhất.

Tại TP.HCM, nguồn cung mới chủ đạo là phân khúc căn hộ hạng B tại khu Tây với mức giá dao động phổ biến 52-57 triệu đồng/m2 (gồm VAT). Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết về giá bán trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân thị trường chung cư tích cực một phần nhờ các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán...

Ngoài ra, nhờ Luật Nhà ở thông qua chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đã cởi bỏ tâm lý lo ngại cho người mua. Đặc biệt, Luật Nhà ở quy định rõ về các trường hợp chung cư bị phá dỡ để cải tạo, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà như nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt…  

Cũng theo ông Nguyễn Duy Thành, quy định của việc cải tạo chung cư cũ đã rõ hơn trong Luật Nhà ở mới sẽ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư muốn cải tạo chung cư cũ. Luật đã quy định về cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó có cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.   

Công trình chung cư nên đảm bảo thiết kế niên hạn trên 50 năm

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Global Home, góp ý nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở mới sau khi luật này có hiệu lực cần phải quy định chủ đầu tư nhà chung cư phải xây dựng đảm bảo tối thiểu tuổi thọ công trình là 50 năm trở lên. Như vậy vừa đảm bảo công trình xây dựng chất lượng, đạt chuẩn và đảm bảo an toàn cho cư dân sinh sống. Trong trường hợp công trình xuống cấp nhanh dưới 50 năm, phát hiện nhiều sai phạm “rút ruột” công trình do phía chủ đầu tư thì cần có quy định trách nhiệm phải tự bỏ chi phí ra sửa chữa, cải tạo chung cư.