Đến ngày 01/7/2015, Luật Kinh doanh BĐS sẽ có hiệu lực, trong đó, đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Xung quanh vấn đề này, dư luận đang đặt câu hỏi: Liệu giá nhà có tăng hay không? Tổ chức tín dụng có tiêu chí như thế nào được quy định tham gia? Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng cam kết thì nhà đầu tư có được bồi thường và nhận lại được đặt cọc? Việc bảo lãnh này có gây khó dễ trong thủ tục hành chính cho nhà đầu tư...?
Tại buổi tọa đàm “Bảo lãnh BĐS - Liệu có rủi ro?” do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức chiều ngày 24/6, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh quan điểm: Bảo lãnh BĐS là hàng rào kỹ thuật nhằm mục đích cao nhất là bảo vệ quyền lợi của người dân khi mua nhà.
Trả lời câu hỏi, đến thời điểm này Bộ Xây dựng đã có thông tư, nghị định nào hướng dẫn cụ thể việc thực hiện Luật này đối với các doanh nghiệp và người dân?
Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: Để hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS, Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm ban hành thông tư hướng dẫn việc bảo lãnh việc bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trách nhiệm Bộ Xây dựng phải nghiên cứu xây dựng Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS. Sau khi lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan, nhất là Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo Nghị định và trình Thủ tướng Chính phủ ngày 15/6/2015.
Một nhiệm vụ nữa của Bộ Xây dựng là ban hành Thông tư hướng dẫn việc đào tạo môi giới, cấp chứng chỉ môi giới BĐS; quy định việc thành lập và quản lý hoạt động của các sàn giao dịch BĐS.
Vậy người dân sẽ được hưởng lợi gì từ quy định này? Ông Phấn phân tích, quy định ngân hàng phải bảo lãnh dự án BĐS trong Luật Kinh doanh BĐS là nội dung mới. Thời gian qua, có một thực tế là các chủ đầu tư huy động tiền của khách hàng nhưng sử dụng vào mục đích khác, không đầu tư vào dự án đó. Chủ đầu tư không giao được nhà, dự án không có khả năng hoàn thành theo đúng hợp đồng cam kết, khách hàng không lấy lại được tiền, gây bức xúc cho xã hội. Quy định này là để đảm bảo 2 vấn đề. Thứ nhất là, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giao nhà cho khách hàng theo đúng cam kết. Thứ hai là, người tiêu dùng đã ứng tiền trước cho chủ đầu tư thì khách hàng có thể yên tâm, nếu chủ đầu tư không hoàn thành dự án như cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn tiền lại cho khách mua nhà.
Bộ Xây dựng khi xây dựng điều luật này đã nghiên cứu kinh nghiệm của Hàn Quốc và các nước trên thế giới. Họ đã thực hiện quy định này lâu rồi và vẫn đang thực hiện để bảo vệ người dân. Vì là nội dung, quy định mới nên Bộ Xây dựng đã lấy ý kiến đóng góp rộng rãi thông qua các cuộc hội nghị, hội thảo...
Ông Phấn giải thích thêm, bảo lãnh là vấn đề bình thường hiện nay của ngân hàng. Một số doanh nghiệp khi chưa có luật thì đã thực hiện bảo lãnh cho dự án của họ như Novaland, Hưng Thịnh. Riêng với Novaland, phí bảo lãnh ngân hàng không tính vào giá bán. Cái gốc của thị trường BĐS là cung và cầu chứ không phải vì phí bảo lãnh ngân hàng.
Hơn 1 tuần nữa, Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực thi hành, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai nên khách hàng hoàn toàn yên tâm, không vướng mắc như thời gian qua. Khách hàng có quyền hỏi chủ đầu tư dự án đã có bảo lãnh của ngân hàng hay chưa thì mới đủ điều kiện bán hàng để đưa ra quyết định mua nhà ít cơ hội rủi ro nhất.
Liên quan đến việc chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng ngân hàng bảo lãnh sẽ hoàn trả lại tiền gốc cho nhà đầu tư, vấn đề này sẽ được khắc phục như thế nào để tránh tình trạng “quýt làm cam chịu”?
Ông Phấn khẳng định, quy định ngân hàng bảo lãnh dự án BĐS là để phục vụ lợi ích của số đông người dân, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, không phải để xảy ra tình trạng “quýt làm cam chịu”.
Khắc phục tình trạng trên thì ngân hàng có biện pháp nghiệp vụ để thực hiện. Các ngân hàng đã thực hiện bảo lãnh các lĩnh vực tương tự rồi chỉ có điều chưa đưa vào luật. Nay đưa vào luật rồi thì cần phải thực hiện cụ thể và chặt chẽ hơn.
Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét chỉ định một số ngân hàng có năng lực để bảo lãnh. Chủ đầu tư có uy tín và hạn mức tín dụng tốt thì phí bảo lãnh thấp, ngược lại năng lực chủ đầu tư và tính khả thi dự án thấp thì phí bảo lãnh cao.
Chủ đầu tư phải có trách nhiệm báo cáo tiền của khách hàng đã đóng được sử dụng như thế nào, báo cáo mục đích sử dụng số tiền đó và báo cáo tiến độ dự án với cả ngân hàng và khách hàng.
Theo đánh giá từ ông Phấn, thời gian qua, do thị trường BĐS “quá nóng” và có tình trạng khách hàng không đọc kỹ hợp đồng, chủ đầu tư để các điều khoản có lợi cho mình. Nhưng tình hình hiện nay, bản thân các chủ đầu tư mong muốn thực hiện tốt mọi trách nhiệm và đảm bảo quyền lợi khách hàng chứ không mong muốn xảy ra việc chậm tiến độ hoặc không thực hiện được dự án của mình.
