Chuyện chung cư - Từ phân lô đến chung cư

Trang chủ / Tin tức / Tin tức Bất Động Sản / Chuyện chung cư - Từ phân lô đến chung cư

Chuyện chung cư - Từ phân lô đến chung cư

Áp lực dân số gia tăng vào các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã tạo ra một xu thế hẳn nhiên, đó là ở chung cư.

Tại TP.HCM, từ cách nay hơn 15 năm, đất ở đã dần chật hẹp nên chung cư mọc lên khá nhanh. Nhìn trên bản đồ thành phố qua mỗi năm, với sự hiện diện thêm nhiều tòa cao ốc, tấm bản đồ ấy cho thấy nhiều điều về tâm lý, sở thích và dần hình thành thói quen của một tầng lớp thị dân mới, đặc biệt là giới trẻ.

Phân lô...

Năm 1995, ông Nguyễn Xuân Quang, Giám đốc Công ty Nam Long hồi đó chủ trương xây dựng một khu dân cư điển hình, tiêu biểu với hàng trăm lô nền nhà phố, biệt thự gọi là Khu dự án dân cư Ngã Tư Ga (đi qua đường Nguyễn Oanh, gần cầu An Lộc, nằm ở phía đông Q.Gò Vấp, giáp với Q.12). Có thể nói, đây là khởi sự cho một loạt dự án phân lô sau này của nhiều công ty khác, thời kỳ khái niệm thị trường bất động sản (BĐS) mới manh nha. Cho đến bây giờ, dự án ấy của công ty Nam Long vẫn đẹp với trẻ em chơi đùa ở các công viên tiểu cảnh, đường đi lối lại ngăn nắp, nhà cửa khang trang.

Đến năm 1997, Kiến trúc sư trưởng Lê Văn Năm, xét đề nghị của một số huyện như Thủ Đức, Hóc Môn đã gửi một văn bản lên lãnh đạo UBND TP.HCM đề xuất cho phép một số quận huyện làm thí điểm phân lô bán nền và được lãnh đạo TP lúc ấy ký đồng ý. Ban đầu, do là thí điểm nên chỉ triển khai nhỏ giọt. Nhưng bắt đầu từ năm 2000 thì cái văn bản ấy đã có sức lan tỏa mạnh mẽ. Người người, nhà nhà góp vốn mua đất ruộng, đất vườn ở các quận ven để phân lô và bán, đẩy nên cao trào của chu kỳ sốt đất đầu tiên 2000 - 2003 (tính từ lúc Việt Nam có khái niệm thị trường BĐS).

Từ đó, hàng loạt dự án phân lô tự phát kiểu "không điện không đường" ra đời khắp trên địa bàn TP. Ở đâu có đất trống, là dự án chen vào. Có nhiều nông dân sở hữu vài mảnh đất hương hỏa, đất gia tộc canh tác rau trái truyền đời, sáng dậy đã ôm hàng chục tỉ đồng. Các chủ đầu tư mua đất xong, cứ xây bờ tường bao dự án, phân lô bằng mấy hàng gạch, trồng mấy trụ điện rồi xin duyệt dự án.

Mua lô đất khoảng 5.000 - 6.000 m2, khoảng vài tỉ đồng, “chạy chọt” thêm vài tỉ để duyệt quy hoạch, phân lô bán nền thu về vài chục tỉ bạc là chuyện bình thường. Cộng với áp lực gia tăng dân số kể từ lúc ấy trở đi, đã thúc đẩy thị trường BĐS hầu như nằm ngoài tầm kiểm soát: vì phân lô quá dễ, vì lợi nhuận quá nhiều, vì thiết chế pháp lý liên quan đến đất đai, xây dựng và thị trường còn quá lỏng lẻo, thiếu hụt…

Rốt cuộc, Bộ Tài nguyên và Môi trường, lúc ấy do ông Mai Ái Trực làm Bộ trưởng đã chỉ đạo cho một chuyên gia am hiểu về lĩnh vực đất đai, là Thứ trưởng Đặng Hùng Võ lập một nhóm chuyên gia xây dựng lại luật Đất đai (thay thế bộ luật năm 1993 đã quá lỗi thời), và nhất thiết phải kèm theo một nghị định để ngăn chặn chuyện phân lô bán nền, có nguy cơ phá vỡ hết quy hoạch đô thị đang dần dần phát triển "nóng". Nghị định 181 lúc ấy thường được gọi là “Nghị định ngăn chặn phân lô bán nền” áp dụng chung cho cả nước, nhưng chủ yếu là nhằm vào thị trường địa ốc tại TP.HCM. Mục đích là loại bỏ các trùm đất phân lô đang cấu kết với một số quan chức ở nhiều quận huyện, có nguy cơ phá vỡ tất cả các định chế về quản lý đất đai được xây dựng và ban hành từ trước đến nay.

Song hành với việc ban hành Nghị định 181, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo ngay lập tức lập ra 5 đoàn kiểm tra về các địa phương, trong đó nhắm đến trọng điểm là TP.HCM, để gom góp đơn thư khiếu nại về đất đai và xử lý giải quyết. Đoàn kiểm tra tại TP.HCM do Bộ trưởng trực tiếp chỉ đạo, cử GS Đặng Hùng Võ làm trưởng đoàn. Có ngày, chỉ ở một điểm tiếp dân tại TP.HCM, đơn thư khiếu nại tố cáo về đất đai được chở về “căn cứ của đoàn kiểm tra” cả xe tải nhỏ. Và sau những cuộc kiểm tra, rà soát quyết liệt đó, thị trường chững lại và “tuột dốc” như xe đứt thắng…

… Và chung cư

Khi đất phân lô đang rộ, cơn sốt đất đang bừng bừng, thì nhiều chủ đầu tư mua gom đất. Có người vài chục lô ở mỗi dự án, có người có cả chục dự án. Ôm đất với một khí thế ngất trời, tin rằng sẽ cứ vậy mà giá lên. Nhưng bất ngờ, phựt một cái, sợi dây văng của nhịp cầu nối đến bờ tài lộc bất tận bị cắt đứt bởi Nghị định 181. Bao người ôm đất là ôm hận, ôm cả cục cay đắng, vì có ai cho phân lô nữa đâu. Thị trường bỗng dưng nguội ngắt, vì nhu cầu ảo quá nhiều, nên bây giờ mới lộ ra một điều: ai ai cũng đầu tư vào đất, thì bán cho ai…